重庆：超大城市老旧城区的“再生密码”

这是一个老工业基地，拥有门类齐全的制造业大类，曾经辉煌的三线建设企业留下了一个个老厂房、老小区;

这是一座历史文化名城，三千年江州城、八百载重庆府，灿烂的巴渝文化留下丰富的人文遗迹和历史建筑;

这是一座山水之城，四山纵贯全城，长江、嘉陵江交汇环绕，独具特色的地理形势造就了爬坡上坎、层叠错落的城市格局。

重庆，中西部唯一直辖市，也是我国辖区面积和人口规模最大的城市。如今，行走在这座超大城市，一个现象引人关注——

越来越多的老小区、老厂房、老街区、历史遗迹，逐渐成为宜居地、打卡地、新兴产业聚集地和历史文脉传承地。

因地制宜、以旧生新，重庆老旧城区持续焕发新活力。近年来，重庆践行人民城市理念，下足“绣花功夫”实施城市更新，让昔日的城市“锈带”变身为助力高质量发展、创造高品质生活的城市“秀带”。

民生为大，一座城市的发展理念

一个老旧小区的嬗变，折射出一座城市的发展理念。

国庆假期，重庆民主村，慕名前来“打卡”的游客络绎不绝。创意十足的街边景观、清新文艺的特色小店、乡愁浓郁的老式建筑、配套齐全的服务设施……让人很难想象这里曾是一片破旧的居民区。

位于九龙坡区谢家湾街道的民主村社区，原是一家大型国企的家属区，100多栋老居民楼，最长房龄超过70年，由于年久失修，逐渐变得破败、脏乱，居民生活不便，怨言不少。

“民有所呼，我有所应”。3年前，民主村片区启动更新改造——不搞大拆大建，通过“留、改、拆、增”实施微改造、巧利用，在保留历史印记的同时，规划建设新潮时尚区、社区服务功能区、市井烟火区。

去年4月，焕然一新的民主村呈现在人们眼前。说起住了几十年的社区，75岁的退休职工陈代蓉满脸自豪：“以前是脏乱破旧，连走路都经常摔跤，如今环境美了、配套全了，社区食堂、医院、广场、各种门市应有尽有，住在这里真享福了!”

作为西部老工业基地的重庆，进入新世纪以来，随着产业布局、空间格局调整，中心城区陆续出现大量设施老旧、功能缺失的老旧小区、老旧厂区，居住其中的市民生活不便，宝贵的城市资源也出现闲置、沉淀。

近几年，重庆持续将老旧小区改造作为重点民生实事，着力解决居民的急难愁盼问题，完善城市功能和环境，努力让老旧小区焕发生机。

“我们聚焦市民居住生活的难点、堵点和向往点，开展更新改造。”重庆市住建委副主任郭唐勇介绍，针对老旧小区居住安全和基本生活需求，细化明确基础类、完善类、提升类三大类39项综合改造内容清单，为居民提供“改造菜单”，经过社区复议等程序后，让居民“照单点菜”，坚持“缺什么、补什么”，重点完善居住环境、“一老一小”、文化体育等配套功能。

南岸区团圆堡小区建于1988年，由于建筑老化、管理缺失，小区环境脏乱、管网破损堵塞等问题日益突出，有条件的居民纷纷搬走。启动更新改造后，街道、社区和居民共同协商，增设停车场、社区食堂，改造小区公共空间，并倡导居民组织起来打造“和家”文化，不少曾经搬出去的老街坊又搬回来了!

微改造，大民生。截至2023年底，重庆市累计启动改造老旧小区6069个，更新改造水电气管网4665公里、“一老一幼”服务设施1500余处、农贸商超等便民设施6800余处，加装电梯5100余部，新增车位5.3万个，新增文体休闲场地68万平方米……

以旧生新，一座城市的生长路径

因水而兴、依山而建，重庆，一座立体城市。

渝中区山城巷，历史悠久，是重庆母城的地标。梯坎交错的街巷里，古建筑、清末民初的外国领事馆、教堂和巴渝风格的吊脚楼、四合院，见证了过往的繁华。时过境迁，山城巷交通不便、建筑老损、私搭乱建等问题日益凸显。

一砖一瓦、一梯一坎，见证了城市生长，留存着城市记忆。在城市更新中，当地政府一方面尊重山城巷整体风貌和空间肌理，因势利导制定改造方案，一方面盘活街巷房屋和历史文化资源，在保存老建筑和传统风貌的同时，引入文创、休闲、餐饮等产业，打造文旅消费新场景、新业态，让老巷子“二次生长”。

如今的山城巷，已然成为网红重庆的首选“打卡地”。夜幕降临，一串串灯笼点亮蜿蜒的步道，拾级而上，仿佛置身“天上的街市”。质朴的巴渝民居里，居民与游客摆着龙门阵，小面、火锅等地域美食与文创咖啡混搭，还有各种戏剧、脱口秀表演，日均客流量超2万人次。

山城巷的“华丽转身”，是重庆以更新改造赋能老城自我“造血”、以旧生新的一个缩影。

当前，我国城市发展模式发生深刻变革，已告别“摊大饼”，进入“存量更新”时代。尤其是大城市中心城区，存量提质改造渐成主流，但仅仅改造外在环境，老城很难被激活。

思路变，天地宽。重庆在城市更新中注重对功能、环境、业态进行整体规划，在改造老城的同时，着力布局新业态、注入新产业，让城市在“新陈代谢”中，获得发展新空间。

走进嘉陵江畔的重庆大学设计创意产业园，这里展示着前沿低碳建筑技术，还有时尚的咖啡馆和工作室，充满科技范、文艺范。而此前，这是一个占地约45亩、闲置多年的老厂区，环境脏乱差，仿佛嘉陵江畔的一块“疤痕”。

“政府出台优惠政策，我们将厂房、锅炉房等原貌保留，改造成写字楼、展厅等，入驻员工近千人。”重庆大学建筑规划设计研究总院有限公司负责人钟树生介绍，这样既整治了滨江环境、保留了城市记忆，又解决了企业办公场地问题、促进了产业发展，一举多得。

更新一点，带活一片，赋能一城。改造新中国第一座甲级体育场——大田湾体育场，形成全新的体育产业园;将土地利用低效的破旧工业厂房翻新装修，形成“金陵车世界”新能源汽车销售中心;保留重庆钢铁厂老厂区空间布局，重新设计建成总部办公楼、产业办公区、工业博物馆等综合性园区;改造江北塔坪老居民区为北仓里文创街区，入驻商家150多户，创造近600个就业岗位，带动投资约6000万元……

在重庆，一个个老厂房、老街区、老楼宇、历史遗迹，通过城市更新逐步化腐朽为神奇，成为新兴产业聚集地。

市场化之路，一座城市的可持续探索

城市更新往往投资体量大、实施周期长，同时还涉及居民、政府、经营主体等多方利益，如果仅靠政府“大包大揽”，很难实现可持续。

让有效市场与有为政府“携手”同行，破解难题。重庆在城市更新中，出台规划、土地、产权保障等“一揽子”支持政策，以市场化手段，激发原物业权利人、社会资本、国有企业、社会组织等各方面参与的积极性。

九龙坡区白马凼社区属于农转非安置房小区，修建于20世纪90年代，曾经“上漏下堵中间烂”，一下雨就成水凼凼。经过改造后，社区焕然一新，菜场、立体停车场、崭新的休闲设施等一应俱全。

这是重庆市首个老旧小区改造PPP项目，由北京愿景集团投资3亿多元一体化改造运营。愿景集团相关负责人介绍，整个项目为期11年，更新改造后，通过养老托幼、临街门面招商、物业收益等运营管理，有望在第7年实现盈利。

政府引导支持、企业市场化运营、多方参与共建的合力，让城市更新更高效、可持续。

长江之滨依山而建的下浩里，是重庆最早开埠的区域，百年前曾外商云集、商贸发达。由于年代久远、缺乏统一规划、基础设施缺失，近年来逐渐萧条，老建筑成了危房，居民纷纷选择搬离。

为了让老街新生，南岸区政府对原住居民进行住房安置，对老街整体收购，聘请专业公司对老街进行保护性开发运营。政府划定红线，不大拆大建、保持原有风貌;企业则从规划、品牌设计，到门店招商、市场运营，完全按市场规律运作。

如今的下浩里，依山就势，老青砖、旧灰瓦、青条石的传统巴渝风貌依旧，更充满文艺的气息。飞流直下的瀑布旁，杨柳依依;藤椅边的盖碗茶，满溢着芬芳;丰富多样的文创、餐饮店面里，游客熙攘……

南岸区商务委副主任刘江勇介绍，自2022年11月开街以来，下浩里70余栋建筑中整体出租率达90%、入驻商家110家，很快成为重庆文旅新地标。

在重庆，政企携手、市场化运作的城市更新模式，在实践中正不断丰富，更多沉睡的老旧小区资源逐渐被唤醒、激活。

走进渝中区中山四路“建融家园”长租公寓，41套公寓装修雅致，还配建有供周边学生、环卫工人等学习、休息的场所。这栋楼房原为老旧小区闲置危房，经中国建设银行下属企业投资改造成高品质长租公寓后，很快被抢租一空，不但减轻了财政负担，还增加了租赁住房供给。

下足“绣花”功夫的城市更新，让老城不老、历久弥新。

截至目前，重庆实施城市更新试点示范项目214个，总投资约2656亿元，成为促投资、稳增长、稳就业的重要支撑之一。

一片片旧城变为宜居、宜业、宜游“近悦远来”之地的背后，是山城重庆坚持人民城市人民建、人民城市为人民理念，探索城市有机更新和超大城市治理新路子的不懈努力。

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